我市上半年楼市“中考”放榜
一手住宅成交31700套,同比增长29.3%&苍产蝉辫;成交均价8584元/平方米,同比增长5.5%

来源:江门日报  发表时间:2021-07-16 07:05   

我市上半年楼市热度十足。

我市上半年楼市热度十足。

????近日,市住房和城乡建设局公布了我市上半年楼市主要数据,备受关注的我市上半年楼市“中考”放榜了。我市上半年楼市“中考”成绩亮眼,一手住宅成交31700套,同比增长29.3%;成交均价8584元/平方米,同比增长5.5%,实现了量价齐升。二手住宅的表现同样不俗,上半年全市二手住宅成交12000套,同比增长13.4%。

????文/图 江门日报记者 李银换

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????一手住宅量价齐升

????回顾上半年楼市数据可知,江门楼市热度十足。

????1月江门楼市延续了2020年年底的楼市热度,纯新盘扎堆入市也助推了楼市,楼市迎来“开门红”,全市一手住宅成交6153套,一手住宅成交均价8563元/平方米,成交量与成交均价均为历年1月之最;2月由于春节假期的因素,成交量往往是一年的低值,成交量为上半年单月最低,仅3656套,环比下跌40.6%;

????3月至5月,随着越来越多新盘入市,购房者的购房热情释放,江门楼市成交量走高,成交量同比均有双位数的增长,呈现“小阳春”的状态;到了6月,成交量则有所回落,成交4261套,环比下跌29.8%,同比下跌21.4%,而成交均价方面则首破“9字头”。

????总的来看,上半年全市一手住宅量价齐升,成交31700套,同比增长29.3%;成交均价8584元/平方米,同比增长5.5%。

????在裕隆基地产总经理杨东卉看来,“稳”是上半年江门楼市的特点。杨东卉表示,上半年江门楼市“稳中有进”,量价齐升是楼市热度的直接体现,6月一手住宅成交均价更结构性地突破“9字头”。她认为,今年以来,我市人才政策相对宽松,一定程度上刺激了买房人的置业需求。从成交特性来看,市场迎来了周期性的变化,刚需购房出现下行,改善购房逐步上涨。

????美智地产市场研究中心总监张镇兰则用一个“暖”字来形容上半年江门楼市的“成绩单”。张镇兰表示,上半年江门楼市表现亮眼,量价齐升,小阳春显现,且后续热度有所保持,到6月才逐渐回落,其中半年成交量为近4年的峰值。

????博富控股总裁助理谭华驹分析称,上半年江门土拍情况整体稳中有升,虽然上半年的土地供应量有所减少,但成交均价同比增长9.7%,平均溢价率止跌回升,环比增长9.6%,意味着市场整体看好后市,市场信心在增强。因此,一手住宅市场成交出现量价齐升也是意料中事。

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????鹤山成交量最多

????上半年楼市数据亮眼,自然少不了各市(区)的贡献。鹤山以5667套的成交量成为江门一手住宅成交套数最高的区域,有4个月成交量破千套;台山以5440套的成交量排名第二,有2个月成交量破千套;蓬江成交5261套,排名第叁,同样有2个月成交量破千套。新会成交4792套,恩平成交3956套,开平成交3385套,江海成交3199套。

????上半年全市一手住宅供应量31490套,同比下跌0.9%。上半年,江门市区有众多纯新盘入市以及老盘推货,带动市场供应量保持历史高位水平,其中,蓬江、江海1月份就有11个纯新盘和20个老盘集中领证,单月供应量达到年内最高。今年上半年入市的新项目有滨江新区的滨江名院、中铁建,北新甘化板块的粤海城,枢纽新城的海伦堡玖悦澜湾、江门钧明欢乐世界等。新货的刺激和促销的带动,致使成交数字走高。

????谭华驹表示,上半年的供应量大幅增长,主要原因是去年下半年土拍成交的建筑面积达到了3年来半年度的高点,因此,各项目都在今年上半年扎堆上市。

????从同比增幅来看,多个市(区)上半年一手住宅成交量同比呈大幅增长的态势。蓬江上半年一手住宅成交量同比增长62%,江海同比增长41.4%,新会同比增长30.6%,鹤山同比增长34.4%,恩平同比增长38.7%。

????张镇兰认为,首先,全市一手住宅成交量同比增幅较高的主要原因是由于2020上半年受疫情影响较为严重,导致2020年上半年的成交基数较低;其次,蓬江、江海、新会叁区是江门市的购房热门区域,重点集中蓬江滨江新区、江海府西片区和新会枢纽新城,2021年新盘的入市和热门项目带动了整体成交。

????谭华驹分析称,鹤山的成交得益于与南海、顺德邻近,在“叁道红线”影响下,这些地方的投资需求转移到叁四线城市,因此从去年下半年开始,鹤山一直保持着旺盛的成交;疫情给台山市场带来机遇,华侨返乡购房的意愿一再加强,因此平均每月成交都是近1000套,延续了去年的火热;蓬江市场的增长源于新旧项目的密集推货,以及土拍市场火热的刺激,因此成交达到了去年全年的2/3。

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????市区成交均价同比均有增长

????从各市(区)一手住宅的成交均价来看,市区的成交均价依旧最高。蓬江以11501元/平方米的成交均价居首,其次是新会的11046元/平方米,江海以10823元/平方米的成交均价排名第叁。

????从同比来看,市区的成交均价同比均有增长,蓬江、江海、新会叁区成交均价同比增幅分别为6%、5.3%、12.1%。另外,台山、鹤山、恩平成交均价同比有所下跌,跌幅分别为-2.5%、-1.6%、-1.1%,而开平成交均价同比持平。

????“叁区均价主要为结构性上涨。”张镇兰表示,其中蓬江由于带装修项目增多,成交占比上升;新会主要是高价盘世茂碧海银湖的成交量占比有一定数量所致。而台山、开平、恩平主要是本身区域受恒大项目降价影响,使得成交均价同比有所下跌。

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????二手住宅成交量同比增长13.4%

????上半年全市一手住宅“中考”成绩单亮眼,二手住宅的表现同样不俗。上半年,全市二手住宅成交12000套,同比增长13.4%。分市(区)来看,蓬江区成交3413套居榜首,同比增长16.6%,其次到新会区成交2517套,再到开平市成交1657套。

????根据裕隆基地产二手部数据统计,虽然上半年经历了信贷趋紧、利率上涨等政策限制,但市场需求仍在上涨,交易量稳中有升。

????杨东卉表示,上半年二手住宅市场主要呈现叁大特点:一是成交主要以步梯住宅为主,重新装修后的步梯住宅客户接受度高,低楼层比较抢手,步梯住宅成交价平稳;二是二手住宅成交以叁房户型为主,楼龄多在20年内,太旧或高楼层的步梯二手住宅市场需求少;叁是电梯次新房交易有所萎缩,议价空间大,但一些优质的或名校学区的电梯次新房价格依然坚挺。

????杨东卉认为,目前多家银行二手住宅贷款难度增加,这将会导致下半年二手住宅市场产生一些微妙的变化。对买房人来说,由于二手住宅房贷难增加、首付门槛上涨等因素的存在,下半年或将迎来短暂的买房“窗口期”,或许是“上车”的好时机。周期性过后,楼市大概率会迎来一个小反弹。

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????预测下半年成交量仍稳中有升

????库存量方面,截至6月末,我市一手住宅库存量达72371套,同比增长4.3%。

????在库存量较高的情况下,下半年楼市将怎么走?

????“我认为下半年江门楼市‘马太效应’明显,成交或将冷热不均。”杨东卉表示,纵观江门楼市,各房企之间的竞争越发激烈,再加上9月、10月传统旺季的到来,预计下半年住宅成交量会有一定的上涨。在成交均价方面,杨东卉认为,下半年一手住宅成交均价将保持平稳或略有上涨。总的来说,下半年江门的房地产市场整体形势还是以走量为主,有意在今年置业的朋友可以考虑在下半年出手,或许会有意想不到的惊喜。

????在谭华驹看来,今年上半年拍卖的土地,将会形成下半年以及明年上半年供应量的补充,上半年土拍的特点是地块优质、成交价格较高、溢价率较高,因此,后续供应货量,将以中高端的项目为主。蓬江、新会的供应量会进一步增加,对于各项目自身的竞争力将会形成更大的挑战,注重品质的项目可能会更容易脱颖而出,形成两极分化。整体而言,在市场信心的支撑下,稳中向好或是主基调。在政策没有大变动的前提下,鹤山、台山将会延续前期的火热,开平随着今年数地块的底价成交,形成新的供应量,成交量比起上半年可能会有小幅度的提升。

????张镇兰认为,展望下半年,虽然6月成交已呈回落态势,但“金九银十”仍是房企冲量的重要节点,结合上半年表现来看,预计成交量仍有望稳中有升。

????上半年楼市大事记

????2021年上半年,江门楼市大事、新鲜事不断,本报梳理了其中10件,大致勾勒出江门楼市百态。

????1、“豪宅线”上调至15398元/平方米

????2月1日起,“豪宅线”的标准从此前的14943元/平方米上调至15398元/平方米,前后相差了455元/平方米。

????对于首次置业的购房者来说,“豪宅线”上调对其并无影响,首付比例最低仍为3成。对于二次置业的购房者来说,“豪宅线”上调将可能大大降低首付比例,由6成调整为4成,购房压力降低,并且购房者在同等价位范围内将会有更多的选择空间,这一举措将会刺激改善型置业者的购房需求。

????2、江门益华百货升级改造

????3月17日,经营近17年的江门益华百货停业升级改造,利和集团将接手,规划投资8亿元对商场进行升级改造。

????3、“侨都置业宝”小程序上线

????3月19日,本报全新推出一款兼具功能性、服务性、互动性的房产小程序——“侨都置业宝”。“侨都置业宝”具有专业推送,可读性强;功能齐全,实用靠谱;实时互动,沟通无障碍的优势。市民可通过“特价房源”“查新房”“地图找房”等栏目,查询到你心仪楼盘包括参考均价、主力户型、总户数、楼盘动态、户型图、区位配套等相关信息。

????4、我市发布《江门市配建住宅室内装修标准指引(2021年版)》

????3月24日,江门市住房和城乡建设局公示关于印发《江门市配建住宅室内装修标准指引(2021年版)》的通知,规范我市配建住宅室内装修,完善配建住宅的使用功能。

????5、5月1日起,蓬江、江海暂停“商转公”贷款

????5月1日起,暂停蓬江区、江海区商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款(简称“商转公”贷款)业务。2021年5月1日前已审批未发放的“商转公”贷款,按原规定执行。除了蓬江区、江海区和开平市外,江门市其余区域住房公积金个人住房贷款实行轮候放款,时间长短看资金和贷款需求而定。

????6、“江报公益验房活动”为业主免费验房

????5月20日,江门日报社及旗下的“侨都置业宝”小程序,携手专业机构推出“江报公益验房活动”。活动一经推出,就受到业主的广泛关注。至今,已走进碧桂园中海珑悦府、碧桂园滨江天际、灏昌园、帕佳图双子星广场、江门保利中心等楼盘为业主验房,收获业主们的一致好评。

????7、江门市住建局公示《2021年老旧小区改造项目清单》

????5月,江门市住建局公示《2021年老旧小区改造项目清单》。公告显示,今年江门共有38个老旧小区被纳入改造范围,包括白沙街迦南社区、甘化社区、江华社区,环市街天龙社区,礼乐街道文昌沙社区,会城街道明翠社区、同德社区、圭峰社区等。

????8、我市发布《江门市“十四五”住房发展规划(征求意见稿)》

????6月4日,江门市住房和城乡建设局发布关于公开征求《江门市“十四五”住房发展规划(征求意见稿)》意见的公告,规划期限为2021—2025年。

????“十四五”期间,江门市力争新增供应各类住房28.81万套。市区要充分尊重居民改善型住房需求,引导市场供给一定比例的“大户型、高品质”住房,引入湾区优质教育、医疗资源,提升公共服务能级,形成湾区高品质居住名片。

????9、江门市自然资源局发布《江门市市区“叁旧”改造专项规划修编草案》

????6月21日,江门市自然资源局发布《江门市市区“叁旧”改造专项规划修编草案》,对“叁旧”改造总体目标和规模、重点区域、改造时序和策略等作出统筹安排。江门“叁旧”改造重点区域中,蓬江主城占比最高,主要涉及白石片区、白沙片区、篁庄片区、人才岛等区域。江海区方面,主要涉及北街片区、油湾片区、礼乐新民片区、滘头片区、府西片区等区域。新会方面,主要涉及江会片区(奇榜)、城东、城西、梅江村等区域。

????10、银行收紧房贷业务

????今年上半年,各大银行房贷收紧,部分银行房贷利率有所上调,住房贷款资格审核进度有所放缓,平均放款周期也有所延长,还有部分银行暂停二手房贷款。

(责任编辑: 王雪晴  二审:司徒俊杰  三审:钟建基 )
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